發(fā)布日期:2022-05-22 10:43:51
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅負(fù)比較中的一個(gè)稅種，隨著近些年地價(jià)不斷攀升，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本中占比越來越大，土地成本在各個(gè)業(yè)態(tài)之間如何分?jǐn)傄矘O大的影響了土地增值稅的計(jì)算繳納。今天和大家分析土地成本主要分?jǐn)偡椒ê兔糠N方法適用的范圍。
一、土地成本分?jǐn)倕⒖嫉亩惙ㄎ募?/strong>
1.國家層面稅法文件
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中的第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項(xiàng)目:金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用
權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?rdquo;
2.地方層面稅法文件
《國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》
六、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項(xiàng)目或核算對象為單位計(jì)算。納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的,或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。
(一)于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目(包括分期項(xiàng)目)共同的土地成本,應(yīng)按清算單位的占地面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)?屬于多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共同的其他成本費(fèi)用，可按清算單位的建筑面積占多個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
(二)屬于同一清算單位的共同成本費(fèi)用,一般情況下應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計(jì)算分?jǐn)?但下列情形除外:
1.不同類型房地產(chǎn)分別占用不同地塊,且依據(jù)相關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙可準(zhǔn)確劃分的,其土地成本可按占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偂?/p>
二、土地成本常見的分?jǐn)偡椒?/strong>
根據(jù)以上稅法文件，土地成本常見分?jǐn)偡椒òㄕ嫉孛娣e法和建筑面積法。
占地面積法就是各個(gè)可售成本對象的基座面積占總可售占地面積的比例進(jìn)行分配。
建筑面積法就是指各個(gè)可售成本對象可售面積占開發(fā)總可售面積比例進(jìn)行分配。
三、土地成本兩種分?jǐn)偡椒ㄟm用范圍
1.企業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)比較單一，比如業(yè)態(tài)為底商和住宅，這種情況下，企業(yè)只能選擇建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
2.企業(yè)取得地塊比較大，比如建立單獨(dú)的住宅樓棟、商業(yè)樓棟、花園洋房，并作為同一個(gè)清算單位，按照陜西省征求意見稿，首選按照建筑面積法分?jǐn)偅话闱闆r下，花園洋房售價(jià)高，但是建筑面積比較小，分?jǐn)偼恋爻杀咀匀痪捅容^少，那么增值額就高，自然就要多繳納土地增值稅，因此企業(yè)應(yīng)選擇占地面積法分?jǐn)偅▓@洋房分?jǐn)偼恋爻杀揪投嘁恍档驮鲋殿~，減少土地增值稅的繳納。
3.還有一種情況，企業(yè)開發(fā)的業(yè)態(tài)包括住宅加底商、花園洋房、單獨(dú)商業(yè)，企業(yè)應(yīng)將占地面積法和建筑面積法結(jié)合分?jǐn)偼恋爻杀荆紫葘⒉煌愋头康禺a(chǎn)住宅加底商、花園洋房、單獨(dú)商業(yè)，按這三類型房地產(chǎn)實(shí)際占地面積占該項(xiàng)目房地產(chǎn)總占地面積的比例計(jì)算分?jǐn)偢黝愋屯恋爻杀?然后將分?jǐn)偟淖≌拥咨痰耐恋爻杀驹侔凑战ㄖ娣e法分?jǐn)傊磷≌偷咨蹋罱K計(jì)算出住宅、花園洋房、商業(yè)各個(gè)類型的土地成本，這樣的話比全部按照建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀纠U納的土地增值稅少。
根據(jù)以上分析，土地成本在總價(jià)一定的條件下，只需要調(diào)整分?jǐn)偡椒纯蛇_(dá)到節(jié)稅目的，因此大家一定要重視在土地增值稅清算中成本的分?jǐn)偡椒ǎ龊庙?xiàng)目測算工作。
來源：中道財(cái)稅 作者：劉陽陽