發(fā)布日期:2022-05-22 10:43:51
土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中稅負(fù)比較中的一個稅種，隨著近些年地價不斷攀升，土地成本在房地產(chǎn)開發(fā)項目成本中占比越來越大，土地成本在各個業(yè)態(tài)之間如何分?jǐn)傄矘O大的影響了土地增值稅的計算繳納。今天和大家分析土地成本主要分?jǐn)偡椒ê兔糠N方法適用的范圍。
一、土地成本分?jǐn)倕⒖嫉亩惙ㄎ募?/strong>
1.國家層面稅法文件
根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》中的第九條“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除項目:金額的確定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用
權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?或按建筑面積計算分?jǐn)?也可按稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂?rdquo;
2.地方層面稅法文件
《國家稅務(wù)總局陜西省稅務(wù)局關(guān)于土地增值稅若干問題的公告(征求意見稿)》
六、土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的,或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的,應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法,分?jǐn)偣餐某杀举M用。
(一)于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目(包括分期項目)共同的土地成本,應(yīng)按清算單位的占地面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總占地面積的比例計算分?jǐn)?屬于多個房地產(chǎn)開發(fā)項目共同的其他成本費用，可按清算單位的建筑面積占多個房地產(chǎn)開發(fā)項目總建筑面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>
(二)屬于同一清算單位的共同成本費用,一般情況下應(yīng)按不同類型房地產(chǎn)建筑面積占總建筑面積的比例計算分?jǐn)?但下列情形除外:
1.不同類型房地產(chǎn)分別占用不同地塊,且依據(jù)相關(guān)部門批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計圖紙可準(zhǔn)確劃分的,其土地成本可按占地面積的比例計算分?jǐn)偂?/p>
二、土地成本常見的分?jǐn)偡椒?/strong>
根據(jù)以上稅法文件，土地成本常見分?jǐn)偡椒òㄕ嫉孛娣e法和建筑面積法。
占地面積法就是各個可售成本對象的基座面積占總可售占地面積的比例進(jìn)行分配。
建筑面積法就是指各個可售成本對象可售面積占開發(fā)總可售面積比例進(jìn)行分配。
三、土地成本兩種分?jǐn)偡椒ㄟm用范圍
1.企業(yè)開發(fā)業(yè)態(tài)比較單一，比如業(yè)態(tài)為底商和住宅，這種情況下，企業(yè)只能選擇建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀尽?/p>
2.企業(yè)取得地塊比較大，比如建立單獨的住宅樓棟、商業(yè)樓棟、花園洋房，并作為同一個清算單位，按照陜西省征求意見稿，首選按照建筑面積法分?jǐn)偅话闱闆r下，花園洋房售價高，但是建筑面積比較小，分?jǐn)偼恋爻杀咀匀痪捅容^少，那么增值額就高，自然就要多繳納土地增值稅，因此企業(yè)應(yīng)選擇占地面積法分?jǐn)偅▓@洋房分?jǐn)偼恋爻杀揪投嘁恍档驮鲋殿~，減少土地增值稅的繳納。
3.還有一種情況，企業(yè)開發(fā)的業(yè)態(tài)包括住宅加底商、花園洋房、單獨商業(yè)，企業(yè)應(yīng)將占地面積法和建筑面積法結(jié)合分?jǐn)偼恋爻杀荆紫葘⒉煌愋头康禺a(chǎn)住宅加底商、花園洋房、單獨商業(yè)，按這三類型房地產(chǎn)實際占地面積占該項目房地產(chǎn)總占地面積的比例計算分?jǐn)偢黝愋屯恋爻杀?然后將分?jǐn)偟淖≌拥咨痰耐恋爻杀驹侔凑战ㄖ娣e法分?jǐn)傊磷≌偷咨蹋罱K計算出住宅、花園洋房、商業(yè)各個類型的土地成本，這樣的話比全部按照建筑面積法分?jǐn)偼恋爻杀纠U納的土地增值稅少。
根據(jù)以上分析，土地成本在總價一定的條件下，只需要調(diào)整分?jǐn)偡椒纯蛇_(dá)到節(jié)稅目的，因此大家一定要重視在土地增值稅清算中成本的分?jǐn)偡椒ǎ龊庙椖繙y算工作。
來源：中道財稅 作者：劉陽陽